Les logements concernés par la loi Malraux ?

Une opération loi Malraux ne se fait pas n’importe où. L’investissement en immobilier Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Les dépenses prises en compte à partir de 2009 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti :

-       pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,

-       pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.

Les travaux concernés par la loi Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont : Les Travaux de démolitions Les Travaux de reconstitution de toiture Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble Les Travaux déclarés d’utilités publiques Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes. Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

Le cumul d’économies fiscales est-il possible ?

Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales.

Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt « Malraux » et de l’une des réductions d’impôt suivantes :

- investissements locatifs de tourisme (CGI art. 199 decies E à 199 decies G) ;

- investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI art. 199 decies I) ;

- investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques (CGI art. 199 undecies A).

Peut-on louer le bien à ses enfants ?   NON ! La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?

NON, c’est totalement impossible !
Le démembrement est prohibé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Toutefois, aucune remise en cause n’est effectué par l’administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Malraux résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s’engage à respecter les engagements de location.

Peut-on acheter un appartement Malraux en indivision ?   OUI !! Dans le cadre du régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.   Peut-on investir en Malraux avec une Sci ?   OUI !! Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI. Les associés de la société s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location de 9 ans.

A propos de la plus value d’un Investissement Malraux ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Malraux c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.

L’investissement Malraux et le Plafond des niches fiscales  ?

La défiscalisation Malraux entre dans le plafond des niches fiscales et l’avantage global accordé à un foyer grâce aux incitations et dispositifs fiscaux ne peut excéder 18 000 € + 4 % du revenu imposable. Ce plafond vient donc s’ajouter au plafond Malraux déjà existant de 30 000 € par an de réduction grâce aux travaux déductibles.

C’est le plafond des niches fiscales qui prime sur l’avantage Malraux. Exemple : 30 000 € de plafond des niches fiscales (18 000 + 4 000) < 30 000 (travaux 100 000 €) = 22 000 maximum.

Déclaration fiscale Malraux 2012 ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042.  Il faut ajouter la copie du bail et l’autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l’architecte des bâtiments de france. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d’impôt malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau).

Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations Malraux assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d’être potentiellement requalifiés fiscalement.